如今現(xiàn)在隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場也逐漸從火熱的局勢中冷靜下來，海南買房門檻越來越高，迫使購房者開始思考究竟該怎么買房？很多人會關(guān)心這里能不能買？什么時機買合適？房價會漲還是會降？之類問題。房價還會暴漲嗎？未來哪里的房子值得買？買房要遵循什么原則？

2019年要在海南買房，就記住這十點……

一、房價是漲是降？

凡是問出這個問題的，內(nèi)心深處對買房都帶有投資的心理，擔(dān)心自己高位站崗，擔(dān)心此時不買后續(xù)更難。

但房價漲跌很難直接下定論，要分城市，也要分長期短期。此輪樓市調(diào)控是輪動的，短期內(nèi)調(diào)控嚴(yán)苛的一二線熱點城市房價有可能出現(xiàn)一定回落，但長期而言有人口、資金的支撐，經(jīng)濟增長還在持續(xù)，城市化遠沒有完成，人口基數(shù)和流入都很大，房價上漲空間還很大。而那些著急去庫存的三四線城市，短期內(nèi)因棚改、調(diào)控寬松等因素房價還會上漲，但很難長期維持。

但海南是個特例。海南的城市僅海口位居二線，萬眾矚目的三亞目前還是個三線城市，而文昌、瓊海、博鰲等東線城市，在便捷的交通的“加持”下和國家政策的支持下，也正加快發(fā)展的進程。

這幾年來，隨著海南國際旅游島建設(shè)的加快，海南的房價就沒有降過，即使上漲速度變慢了，也還是呈繼續(xù)上漲的態(tài)勢，短時期內(nèi)最好的結(jié)果就是房價穩(wěn)定。海南的庫存去化已不是重點。穩(wěn)房價、建立健全的房地產(chǎn)長效機制和加快租賃房市場的發(fā)展才是目前的主要工作。

進一步明確住房消費公積金提取政策

9月 加快培育發(fā)展住房租賃市場

2016年12月“雙暫停”

2018年2月加強商品房銷售價格備案管理

制定“一贈一降”目標(biāo)

2017年4月限購、限售

▲海南大致調(diào)控政策走向

目前的一系列調(diào)控政策都是為這些工作而“服務(wù)”的。

海南目前的調(diào)控政策除了雙暫停，和限制產(chǎn)權(quán)式酒店用地的審批外，還限購、限售、限社保和限貸�？梢哉f，購房資格大大提高，買房難度更加難。

所以，短期投資客可以打道回府了，因為，頂著貸款的壓力去購房，房子短期內(nèi)不能出手，是很不明智的。但是對于半自住半投資的購房者來說，還是建議趁早在海南買套房，雖然房子不便宜。但對于“一天一個價”的海南房地產(chǎn)來說，價格已經(jīng)不是最重要的了。

二、調(diào)控還會繼續(xù)嗎？

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”已經(jīng)寫進2018年工作報告里了，所以不要再幻想今年調(diào)控會松綁，熱點城市的調(diào)控一定會在長效機制出臺前，繼續(xù)下去。

三、房貸利率還會上浮嗎？

事實上，進入2018年，全國各地房貸利率就一個勁兒的上浮，廣州首套房貸利率上浮10%，深圳有兩家銀行上浮20%！河北普遍執(zhí)行首套上浮5%－10%，二套上浮20%！鄭州有銀行首套房貸利率已經(jīng)上浮30%！在這樣的行情下，房貸利率是否還會繼續(xù)上浮備受關(guān)注。

今年貨幣政策還會收緊，利率上浮也是大概率事件。不過千萬別看房貸利率又上漲了多少倍，要知道現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率是歷史最低點，相比2017年，現(xiàn)在房貸執(zhí)行利率的確明顯上漲，但如果拿到歷史看，現(xiàn)在的利率并不高。

四、是否可以寄希望于租售并舉？

如果現(xiàn)階段沒有購房必備條件（購房預(yù)算），那么就租賃，但千萬要記住租賃只能是買房前的過渡準(zhǔn)備，不要多花錢租房，盡量多存錢做首付。租房只是花錢買使用權(quán)，并沒有財產(chǎn)權(quán)，更不可能分享城市發(fā)展紅利。

雖然國家大力發(fā)展租賃房市場，講“租購?fù)瑱?quán)”、“租購并舉”，讓大家都有房可住，但是租賃房的房租隨著一手房房價水漲船高，大家也是看在眼里的，所以，別指望長期靠租賃房生活。租房成本不是一成不變的，之后核心城區(qū)的租金上漲，到了租都租不起的時候就只能離開了。

五、買二手房還是新房？保障房可買嗎？

對于各種保障房，沒錢且有資格買了用于自住可以，這屬于福利。但有能力的盡量別買，因為不能自由上市的房產(chǎn)，已經(jīng)不是商品，而商品房在和平時期永遠是稀缺的。至于二手房，如果是地段不錯，有升值空間，也是可以考慮的。但是，僅僅從三亞來說，一套地段好的二手房就得一百五甚至兩百萬起。二手房其實也不便宜。

所以，如果預(yù)算充足的購房者，千萬別畏畏縮縮，有新房，趁早買，不論是租房、買保障房還是二手房，都是下下策。

六、房地產(chǎn)稅會落地嗎？

日前關(guān)于房地產(chǎn)稅的消息，也算是房地產(chǎn)稅距離實質(zhì)性落地給出了一個明確的時間軸。房地產(chǎn)稅今年不會落地，最快也需要2-3年的時間。

雖然短期內(nèi)靴子不會落地，但“靴子”對市場的影響卻不容小覷，而且隨著時間的推移，距離房地產(chǎn)稅法落地的日子越來越快，房地產(chǎn)稅成為熱點的頻率越來越高，無論是購房者還是房企都不得不加以重視。

七、買房全款劃算還是按揭？

現(xiàn)金為王！有現(xiàn)金才能進行多渠道資金配置。所以，買房能按揭就按揭，盡量少付首付，多用貸款，而且貸款的期限要盡量長，這樣既能減輕你早期的支付壓力，又能幫你對抗未來的通脹。還有，能用公積金就用公積金，公積金貸款的利率低，可減少月供。

八、哪些城市的房子最值得投資？

有資金人口支撐的城市才有持續(xù)的需求，這也是房產(chǎn)投資的價值潛力。怎么判斷？可以從城市規(guī)模（GDP/人口總量等數(shù)據(jù)）、人口流入、人均收入、財政收入、土地供應(yīng)、小學(xué)生量增速、上市公司的數(shù)量、服務(wù)業(yè)占比等來衡量。

看這幾點來分析海南的房子值不值得投資，那就是仁者見仁智者見智了。

九、郊區(qū)便宜大戶型還是市區(qū)精貴小戶？

如果短期內(nèi)沒有改善壓力，選擇市中心附帶各種稀缺資源的房子，更有升值潛力。

如果急需改善，可以買郊區(qū)便宜大戶型，但這個郊區(qū)一定是有地鐵、配套等各種規(guī)劃的區(qū)域，房子也要是地鐵沿線的房子，這樣交通上的便利性可以部分替代這些稀缺資源。

十、自住，現(xiàn)在買還是觀望一陣？

基本原則：先上車后換座。因為城市發(fā)展的速度遠遠大于個人，挑來挑去總想一步到位，最后很有可能連車都上不了了。所以買房自住，先保證能買一套，再去考慮大小、位置。

還有，一定要珍惜自己的首套房信貸資格，以及房地產(chǎn)稅沖擊下可能的自住免征權(quán)，不要隨隨便便的浪費掉，盡可能的挑選核心城市核心區(qū)域的房子，無論樓市如何波動，起碼核心區(qū)位的，依然值得投資。